Що таке іпотека і в чому її відмінність від іпотечного кредиту? Які види іпотечних кредитів представлені в банках? Спеціальні іпотечні програми – що це і на кого вони розраховані?

Що потрібно для отримання іпотеки? Як банк оцінює позичальника і приймає рішення по кредиту? На ці та багато інших питань дає відповідь дана стаття.

Ринок іпотеки розвивається стабільно, але відсоткові ставки надто високі і зазвичай не всім доступні.

Зміст сторінки

Визначення іпотеки

Іпотека і іпотечний кредит

Поняття «Іпотека» відрізняється від поняття «Іпотечний кредит», хоча багато хто думає, що це одне і теж.

Іпотека – це не кредит в банку, а вид застави, який дає гарантію кредитору в поверненні кредиту.

Іпотечний кредит – це отримання у банку грошей під заставу нерухомості.

Не кожна застава є іпотекою. Іпотека має публічний характер: органи, які реєструють угоду, роблять записи про заставне обтяження. У свідоцтві про держреєстрацію права буде відмітка про іпотеку.

Іпотека оформляється на нерухомість позичальника. Він є власником і користується нерухомістю. Але на неї накладаються обмеження. Продати або подарувати житло без згоди кредитора не вийде.

Ознаки іпотечного кредиту, що відрізняють його від неіпотечних

Застава – головна ознака іпотеки. Кредит вважається іпотечним, тільки коли він виданий під заставу нерухомості.

Наприклад , споживчий кредит, виданий під заставу наявного житла, є іпотечним. А кредит, виданий на покупку квартири без оформлення застави, не іпотечний.

Важливо! У заставу може бути оформлена не тільки нерухомість, що купується, а й та, що вже знаходиться у власності.

Наприклад , в іпотечному кредиті на будівництво будинку, майбутній будинок в якості застави використовуватись не може. Тому банк вимагаз оформити під заставу іншу, вже наявну власність.

Іпотека підлягає державній реєстрації.

Іпотечний кредит – цільовий. Він оформляється для придбання будинку або квартири. Витратити гроші на щось інше не вийде.

Важливо! Є варіанти оформлення іпотеки на покупку іншого майна або послуг. Наприклад, предметів розкоші або на оплату навчання. Але в Україні ці варіанти розповсюдження не отримали.

Сума іпотечного кредиту зазвичай набагато більша, ніж у споживчого.

Тривалий термін кредиту. У більшості українських банків до 30 років.

Знижені ставки, відносно споживчих кредитів.

Історія появи і розвитку іпотеки

Слово «Іпотека» вперше прозвучало в Греції приблизно в 5 000 році до н. е. Стародавні греки могли отримати позику під заставу наявної землі. Щоб кмітливий землевласник не оформив кілька кредитів під заставу однієї ділянки, на ділянці ставили спеціальний стовп. На ньому розміщували всю заставну інформацію. Саме цей стовп стародавні називали іпотекою.

Механізм іпотечного кредитування

Учасниками іпотеки є:

  • кредитор;
  • позичальник;
  • забудовник;
  • оцінювач;
  • страховик;
  • державні органи реєстрації іпотеки в особі Росреестра.

Іпотечний механізм охоплює три процесу, що відносяться до трьох типів ринків:

1Видача іпотечного кредиту відбувається на ринку іпотечних кредитів . Це первинний іпотечний ринок. Основні його учасники: кредитор і позичальник. Детальніше схема іпотечної угоди показана далі в розділі «Етапи оформлення іпотеки».

2Потім слід вторинний іпотечний ринок на якому відбувається залучення інвестицій.

Банку, що видає іпотечні кредити, необхідно відновлювати ресурси, щоб мати можливість видавати нові кредити. Вторинний іпотечний ринок вирішує цю задачу. На ньому іпотека розглядається як заставної.

Заставна – це цінний папір, яку оформляє банк за іпотечним кредитом. Заставна дає власнику право на платежі позичальника в погашення іпотеки.

На вторинному іпотечному ринку банк продає заставу іншому інвестору (покупцеві паперу). Продаючи папір, він віддає інвестору право на процентний дохід по кредиту, в обмін на яке отримує додаткові інвестиції, що направляються на видачу нових кредитів.

3Третій тип ринку – це ринок нерухомості на якому зустрічаються продавці і покупці, а також супутні особи (ріелтори, оцінювачі, страховики та ін.) Тут здійснюються операції купівлі-продажу.

Взаємодія ринків і учасників іпотеки показано на малюнку.

Тепер давайте розшифруємо малюнок:

1Взаємодія між банком і позичальником:

  • позичальник звертається за кредитом;
  • банк його схвалює;
  • сторони укладають договір;
  • банк видає кредит;
  • позичальник повертає кредит.

2. Взаємодія позичальника з іншими учасниками:

  • з продавцем нерухомості оформляється угода купівлі-продажу.
  • ріелтор (якщо є) надає посередницькі послуги;
  • оціночна фірма проводить оцінку застави;
  • страхова організація страхує заставу, право власності на нього і життя позичальника;
  • держоргани реєструють операцію.

3Взаємодія банку з іншими учасниками:

  • можлива домовленість із забудовником, страховиком, ріелтором і оцінювачем.

4. Продаж заставної інвестору.

Важливо . Не завжди банк продає заставу на іпотечному ринку. Він може залишити її у себе.

Роль іпотеки в економіці

Завдяки іпотеці житло стає більш доступним для звичайних громадян, які не мають можливості купити житло за повну вартість. Це призводить до збільшення обсягів будівництва. Будівництво вимагає матеріалів. Тому відбувається пожвавлення підприємств, що виробляють будматеріали. Попутно розвиваються підприємства в сферах дорожнього будівництва, деревообробки і виробництва меблів та інші.

Тобто іпотека сприяє зростанню економіки, збільшує зайнятість населення за рахунок нових робочих місць у сфері будівництва та ремонту.

Для позичальника іпотека вирішує житлове питання. Бажання володіти житлом без обмежень в правах, стимулює позичальника платити кредит вчасно і навіть з випередженням. Для цього він прагне до отримання відповідного доходу.

Для банків іпотека – продукт «локомотив». На іпотечні кредити в 2017 р припадає 44% всіх банківських кредитів населенню дані АІЖК.

Переважання іпотечних кредитів пояснюється їх надійністю. Заставний і застрахований кредит безпечніше для банку.

Читайте також   Як продати квартиру в іпотеку – 4 кращих способи + відгуки продавців і покупців

Переваги та недоліки іпотеки

переваги:

  • Можливість отримати власні квадратні метри за відсутності грошей. Немає необхідності збирати і нести втрати від інфляції.
  • Можливість зареєструватися (отримати прописку) в купленій квартирі і жити в ній.
  • Невеликий початковий внесок. Наприклад, в ВТБ і Газпромбанку від 10%.
  • Юридична чистота нерухомості, що купується (це перевіряють в юр. Відділі банку і в страховій.).
  • Тривалий термін кредиту дозволяє зменшити платіж і збалансувати сімейний бюджет. Правда, зі збільшенням терміну зростає переплата.

Наприклад , кредит мільйон рублів під 10% річних. При терміні 10 років позичальник виплатить банку 586 тис. Відсотками, а при терміні 30 років – 2 млн. 159 тис.

  • При відсутності власного житла доведеться платити за оренду, вартість якої зазвичай зростає в часі. Вартість оренди житла часто порівнянна з платежем по іпотеці. Краще платити, викуповуючи свої метри, ніж просто їх орендуючи.
  • В орендованому житлі не можна робити перепланування. При іпотеці – можна! Правда процедура ускладнюється отриманням згоди від страховика і кредитора.
  • Економія. Якщо потрапити під спец. програму, іпотека стає дешевою.
  • Можливість отримання мат. капіталу для першого внеску або погашення кредиту.
  • Право на дострокове погашення.
  • Іпотека захистить від зростання вартості нерухомості, що будується.

Випадок з життя

Ангеліна: «Ми вирішили купити квартиру в споруджуваному будинку. Вирішальним фактором була – ціна – на порядок нижче готового житла. У підсумку на свої гроші ми отримали більше квадратних метрів.

Первинно я моніторила ринок в березні, наша квартирка коштувала 2900. Але забудовник підвищував ціну щомісяця. У підсумку, коли ми були повністю готові до угоди, в листопаді, платити довелося вже 3350. »

  • Податкове вирахування.

Податкові відрахування оформляється при покупці житла, в тому числі іпотечного. Розмір відрахування залежить від вартості квартири, але вона не повинна перевищувати 2 млн. Руб. З двох мільйонів можна повернути 260 тис. Руб. (13%). Додатково відрахування можна оформити на сплачені банку відсотки.

Для оформлення вирахування потрібно звернутися до податкової інспекції за місцем реєстрації.

Відрахування отримують двома способами:

  • Повернення сплаченого прибуткового податку.
  • Припинення сплати прибуткового податку до кінця року.

приклад:

Ірині за рік нарахували заробітну плату на суму 381 072 руб., З яких був сплачений прибутковий податок у розмірі 49 539 руб.

Ірина оформила іпотеку на квартиру вартістю 1 млн. 800 тис. Руб. Максимальний розмір відрахування з даної квартири становить 234 тис. Руб. (13% від вартості житла). За рік Ірина виплатила банку відсотки по іпотеці на суму 192 тис. Руб. Податкові відрахування з відсотків становить 24 960 руб. (13% від суми сплачених відсотків).

Ірина вирішила повернути сплачений прибутковий податок у сумі 49 539 руб., Направивши його спочатку на відрахування за сплаченими відсотками в сумі 24 960 руб. і решту в розмірі 24 579 (49 539 за мінусом 24 960) на відрахування виходячи з вартості житла.

Загальний відрахування, що припадає на квартиру, був 234 000 руб. Отримання Іриною 24 579 руб., Зменшило відрахування до 209 420 руб. Цю суму Ірина зможе відшкодувати в наступні роки за рахунок сплаченого прибуткового податку. Додатково вона зможе одержати відрахування за сплаченими в наступні роки відсоткам.

  • Заробіток на нерухомості від здачі в оренду. Таке можливо, якщо у власності вже є житло. Якщо навіть заробітку не буде, то квартира сама себе окупить. У гіршому випадку – покриє частину витрат по іпотеці.

Випадок з життя

Катерина, мешканка Челябінська, купила квартиру для своєї маленької доньки. Накопичивши за 2 роки 150 тис. Руб. на початковий внесок, вона оформила іпотеку на маленьку квартиру в новому віддаленому районі. Вартість квартири 1 100 тис. Руб. Банк надав Катерині кредит в розмірі 950 тис. На 15 років. Щомісячний платіж по іпотеці 10 209 руб.

За словами Катерини: «У нас звичайна сім’я, можливості купити квартиру – немає, а забезпечити дітей житлом хочеться. Я здала квартиру за 9 500 плюс комуналка. Орендна плата майже повністю покриває платіж по іпотеці. Через пару років – збільшу (сміється) … Звичайно, це найменша квартира і розташована вона далеко. Але головне – вона є! І через 15 років, якщо не погасимо раніше, дочка зможе в ній жити! А далі, нехай дбає про розширення сама! »

  • Можливість рефінансування при зниженні процентної ставки.
  • Можливість зменшити платіж при погіршенні ситуації. Наприклад, за рахунок збільшення терміну кредиту або кредитних канікул. В останньому випадку платіж по іпотеці знижується за рахунок того, що платять тільки відсотки. Але це суттєво збільшує переплату.

Випадок з життя

Іван: «Іпотека спочатку була на 25 років, п’ять років платив рівно. Вибила з колії мамина хвороба. Знадобилося багато грошей на операцію і відновлення. Виникли труднощі з платежами по іпотеці. Прийшов в банк, пояснив як є. Всі ми люди. Запропонували кредитні канікули на рік. Погодився, це знизило суму платежу з 18 174 до 15 693. Трохи, але вже простіше.

Відразу не вник в нюанси, голова йшла обертом. Потім, коли мамі стало легше, повернувся до свого іпотечного питання. Виходить, плачу на 2 481 менше в місяць. А борг то заморожений, не зменшується. У підсумку за рік потрібно віддати банку 188 тис. Відсотками. І борг залишається там же, не зменшується !!! Жорстко! Але головне – маму витягли !!! А кредитні канікули я скасував через 7 місяців – і так переплата зашкалює ».

недоліки:

  • Складність оформлення.
  • Необхідність початкового внеску. Іноді можна взяти кредит і без нього, але це дорожче.

Промсвязьбанк, один з небагатьох, хто пропонує іпотеку без першого внеску . Програма передбачає покупку житла в новобудові за ставкою від 10,9% (тільки для певних житлових комплексів). Для інших клієнтів ставка вище.

Читайте також   Як взяти іпотеку без початкового внеску – 9 основних способів 2018 року

  • Великий розмір щомісячного платежу.
  • Переплата.
  • Наявність стабільного доходу і необхідність його підтвердження.

Анна: «Іпотеку я оформляла в Альфабанк, там моя подруга працює. За ручку привела до іпотечникам, просила посприяти.

Основна проблема в тому, що для схвалення, мені потрібні засоби для існування в районі 50 тис. Руб. у місяць. Фактично, у мене і більше виходить, але підтвердити офіційно можу тільки 22. Брехати не стала, сказала як є. Сказала, що знайомий – Іпешнік може зробити довідку на відсутню суму, але реально – я там не працюю.

Кирило – начальник по іпотеці – сказав, щоб в цьому ІП зробили довідку 2 ПДФО на невелику суму: 3-5 тис. Руб. і довідку за формою банку на всю відсутню. Так і вчинили.

Іпотеку мені схвалили. Не знаю тільки, це загальний підхід до всіх клієнтів або це тому, що моя подруга там працює. Вона просто фахівець, який не начальник навіть ».

  • Зобов’язання на тривалий термін.
  • Ризик неплатежів. Наприклад, при погіршенні фінансової ситуації або через хворобу. Це може призвести до втрати квартири, яку банк може продати для погашення боргу.
  • Обов’язкове страхування з щорічною платою.
  • Обтяження заставою. В результаті обмеження прав власника, неможливість продати, подарувати квартиру.

Яке житло можна придбати в іпотеку?

Вимоги до приобретаемому житла

Банки встановлюють жорсткі вимоги до заставного житла. Це питання безпеки. Банку важливо, щоб нерухомість була ліквідної і мала хороший попит на ринку протягом усього терміну іпотеки. Адже якщо позичальник не зможе погашати кредит, банку доведеться продавати житло.

Вимоги, що пред’являються до житла, можуть відрізнятися в різних банках і кредитних програмах. Але є загальний перелік вимог, потрапляючи під які, можна претендувати на кредит майже в будь-якому банку:

  • ґрунтовний фундамент і надійні перекриття;

Дерев’яний будинок або дерев’яні перекриття не підходять для іпотеки.

  • хороший стан будинку;
  • вік будинку: переважно нове житло, до 30 років;

Житло в споруджуваному будинку банк кредитувати не любить. Оцінку його вартості провести складно. Але якщо виникла необхідність покупки саме такого житла, потрібно звертатися за кредитом в банк, де акредитований забудовник.

  • поверховість: кращі висотні будівлі. Кредитувати панельні п’ятиповерхівки банки не люблять. Не люблять банки кредитувати квартири крайніх поверхів;
  • квартира: не закладена, що не заарештована, що не здана в оренду, без прописаних людей;

Важливо, щоб не було громадян, знятих з реєстраційного обліку з причини від’їзду в місця позбавлення волі або до Збройних сил. Якщо в квартирі прописані діти, іпотеку можна оформити тільки за згодою органів опіки. Це ж стосується людей похилого віку та інших осіб, які перебувають під опікою.

  • приватизація: якщо вона проводилася, важливо з’ясувати, чи не було обділених осіб, які можуть відновити свої права;
  • попередні угоди купівлі – продажу (якщо були): необхідно перевірити їх юридичну чистоту;
  • регіон розташування: збігається з розташуванням банку або його офісу.
  • мінімальна площа. Для однокімнатної квартири зазвичай від 32 кв. м., двокімнатної – від 41 кв. м., а трикімнатної – від 55 кв. м. Кухня від 5,9 кв. м .;
  • комунікації: житло окреме з власною ванною і туалетом, з справним електрикою, опаленням і водопостачанням;

Кімнату в квартирі купити в іпотеку складно. Банк не захоче мати справу з таким житлом. Адже для продажу кімнати знадобиться згода всіх сусідів. Але якщо позичальник хоче придбати останню кімнату, а все решта вже викупив, шансів більше.

  • перепланування: квартира без перепланування, або із зареєстрованою офіційно;
  • продавець житла: дієздатний; не близький родич (дружина / чоловік, батьки, діти);
  • оформлення власності: при зареєстрованому шлюбі – часткова власність подружжя.

Якщо іпотека оформляється на приватний будинок, банки висувають до нього стандартні вимоги:

  • будинок і ділянку повинні бути поставлені на кадастровий облік;
  • в будинку повинні бути проведені комунікації: світло, вода, тепло;
  • хороший стан будинку, не аварійне;
  • місце розташування і розвиненість інфраструктури. Наприклад, якщо будинок знаходиться в районі промзони, він може бути визнаний невідповідним;
  • бетонний фундамент і відсутність дерев’яних перекриттів.

Висуваючи вимоги, банк виходить з того, що будинок повинен бути ліквідним – тобто при необхідності його можна буде швидко продати без істотної втрати в ціні.

Правовий статус придбаного житла

Правовий статус житла характеризує порядок володіння і розпорядження ним і включає набір дозволів і заборон. Це те, що можна і не можна зробити з житлом, це ризики при його покупці, законність всіх попередніх угод. Інформацію про правовий статус можна отримати в БТІ і Росреестра.

Правовий статус підтверджується документами при державній реєстрації. Житло, куплене в іпотеку, стає власністю позичальника. Але майнові права власника частково обмежені. Це пов’язано з тим, що на житло встановлюється обтяження. Воно стає запорукою для банку. Тому є ризик втрати власності при невиконанні зобов’язань перед кредитором.

Нерухомість, обтяжену заставою, не можна продати, подарувати, обміняти, заповідати, закласти повторно і навіть зробити перепланування без узгодження з банком – заставодержателем. Також, без згоди банку, не можна зареєструвати інших людей.

Важливо . Приписати чоловіка, дітей і батьків можна безперешкодно. Але, подружжя або батьки зазвичай в цьому випадку стають созаемщиками. Так банк знижує свої ризики. З іншими людьми – складніше. Тут зазвичай потрібна згода банку. На цей рахунок у кредитному договорі повинен бути окремий пункт – його потрібно уважно вивчити. Прописка без згоди банку дає йому право вимагати негайного повернення боргу.

Обтяження знімається з житла після повної виплати кредиту. Для цього банк надає позичальникові пакет документів свідчать про погашення боргу і припинення дії договору застави. Ці документи є підставою для оформлення нового документа, що підтверджує право власності на нерухомість, без обтяження.

З цього моменту людина має повне право розпоряджатися житлом.

У визначенні правового статусу купується в іпотеку споруджуваного об’єкта, є особливості. Об’єкт стане власністю тільки після закінчення будівництва і здачі в експлуатацію. До цього моменту житло не є заставним забезпеченням. Отже, ризики для банку різко зростають. Для компенсації ризиків, банки збільшують процентні ставки. Або вимагають оформити заставу іншої власності.

Читайте також   Рефінансування іпотечних кредитів: способи, тонкощі, підводні камені + 12 найкращих пропозицій банків

Право власності на іпотечне житло

Власник іпотечного житла – покупець. Якщо передбачені созаемщики – житло стає пайовою. Вони теж мають право власності.

Поручителі права власності не мають.

Якщо на покупку житла використовуються кошти материнського капіталу, право власності має бути у всіх членів сім’ї, в тому числі дітей, які можуть народитися в майбутньому. Зобов’язання позичальника виділити частку неповнолітнім дітям і дітям, які можливо ще народяться, оформляється у нотаріуса. Виконати зобов’язання позичальник зобов’язаний після погашення кредиту.

Розмір виділених часткою в законі не обмовляється, тому може бути будь-яким. Важливим є те, що угоди з нерухомістю при реєстрації в ній неповнолітніх, зробити важче. Для угоди обов’язково потрібен дозвіл органів опіки.

Випадок з життя

Антон: «Вирішили з дружиною переїхати в село. Продати квартиру і купити будинок. Опіка угоду зарубала, тому що в квартирі є частка сина. А наш переїзд визнали погіршенням його житлових умов, не погодилися навіть на збільшення частки. В квартирі у нього 10%, в будинку хотіли оформити 25%.

Довелося спочатку поміняти частку сина в нашій квартирі на частку в квартирі свекрухи. Знову таки – за згодою опіки. Добре, у неї онук єдиний і проблем не виникло. А потім вже продавати квартиру і купувати будинок.

Найгірше в тому, що поки тривала тяганина з опікою і переоформленням частки дитини, знайшовся ще покупець нашого будинку. Довелося перебивати ціну. У підсумку заплатили трохи дорожче, ніж спочатку планували. Дружина хотіла саме цей варіант і інші навіть не обговорювалися ».

Якщо іпотека оформляється при законному шлюбі, право власності може бути зареєстровано лише на одного з подружжя – позичальника. Але при розлученні, майно буде поділено, як нажите спільно. Якщо тільки інший варіант не прописаний в шлюбному договорі.

Види іпотечних кредитів

Види іпотечних кредитів відрізняються за різними критеріями. Розглянемо основні:

1По виду нерухомості, що купується:

  • незавершене будівництво;
  • новобудова;
  • вторинне житло;
  • приватний будинок;
  • будівництво будинку і т.п.

2По способам розрахунку щомісячних платежів:

  • аннуїтетниє;
  • диференційовані.

Різниця в тому, що при диференційованою схемою, кожен платіж менший за попередній (у таблиці показані перший і останній), а при ануїтетною – всі однакові.

показник аннуїтетний диференційований
сума, руб. 1 000 000
ставка,% 10
термін, років 10
перший платіж, руб. 13 215 16 667
останній платіж, руб. 13 215 8 402
переплата, руб. 585 809 504 167

У ануїтетною схемою в перших платежах переважає погашення відсотків, в останніх – боргу перед банком. У диференційованих борг зменшується рівномірно, значить швидше. Оскільки відсотки нараховуються банком на залишок боргу, в ануїтетною схемою позичальник заплатить їх більше – переплата в ануїтетною схемою вийшла 586 тис. Проти 504 тис. В диференційованої.

Але для позичальника аннуїтетная схема має і перевага: перші платежі будуть менше, ніж в диференційованому варіанті. У нашому прикладі різниця майже 3,5 тис. Різниця буде зростати зі збільшенням терміну і суми кредиту.

А для меншого платежу і дохід потрібен менше. Розмір доходу і можливість його підтвердити – основна проблема позичальників при оформленні іпотечних кредитів.

Важливо . Вибрати схему погашення можливо не завжди. Майже всі банки передбачають аннуїтетниє платежі. Вибрати варіант погашення можна в Россельхозбанке.

3За способом оформлення іпотеки:

  • під заставу наявної власності;
  • під заставу власності.

Ширше застосовується заставу в кредит нерухомості. При цьому оформляється договір купівлі-продажу і договір іпотеки. При реєстрації права власності робиться відмітка про іпотеку. Таку іпотеку називають « Іпотека в силу закону ».

Якщо оформляється заставу вже наявної власності, кредитні кошти можуть бути витрачені на різні цілі. При цьому оформляється кредитний договір і в якості доповнення до нього договір застави. Таку іпотеку називають « Іпотека в силу договору ».

4За категоріями позичальників і варіанту пільг:

  • стандартні;
  • спеціальні:
  • для сімей з дітьми;
  • військова іпотека і т.п.

5По варіанту використання нерухомості:

  • житлова іпотека;
  • комерційна іпотека (для покупки виробничих, торгових та інших нежитлових об’єктів).

Кожен банк пропонує кілька різних програм. Зазвичай суть програми відображена в назві. Наприклад, програма «Вторинна нерухомість» передбачає кредитування об’єктів вторинного ринку.

спеціальні програми

Банки пропонують позичальникам стандартні і спеціальні (пільгові) програми. Пільгові призначені для окремих категорій громадян або окремих видів житла. Їх відрізняє знижена ставка відсотків. Це можливо за рахунок держпідтримки або договору банку з забудовником.

Іпотека з держпідтримкою

Держпідтримка може бути надана трьома способами:

1Компенсація державою частини процентної ставки.

Банки надають кредит зі зниженою ставкою, що їм не вигідно. Тому держава виплачує банку компенсацію.

2Субсидія позичальнику на оплату початкового внеску або для погашення частини заборгованості.

Держава надає адресну допомогу окремим особам у вигляді субсидії або материнського капіталу. Банки пропонують для таких позичальників програми кредитування, які враховують специфіку оформлення держдопомоги.

3Особливі програми і умови окремим категоріям громадян. Наприклад, «Військова іпотека».

Іпотека для сімей з дітьми

З ініціативи держави в деяких банках, наприклад в Ощадбанку, діє нова програма для сімей з дітьми. Брати участь в ній можуть сім’ї, в яких з початку 2018 р до кінця 2022 р народиться друга або третя дитина.

Учасники програми отримують запозичення під 6%. Але така ставка діє не весь термін іпотеки:

  • перші 3 роки при народженні другої дитини;
  • перші 5 років при третьому.

Держава компенсує банку втрати від кредитування по заниженій ставці.

Мінімальний внесок в такій програмі Ощадбанку 20%. Але якщо дозволяють умови, для його оплати може бути використаний материнський капітал або субсидія.

Крім Ощадбанку в програмі беруть участь:

  • Россельхозбанк;
  • Дельтакредит;
  • Дом.РФ;
  • Абсолютбанк і інші.

Мінімальна ставка в зазначених банках 6%.

Читайте також   Як ведення сімейного бюджету допомогло мені купити квартиру в іпотеку під 0% річних

Держпідтримка молодих сімей та іпотека

Оформляючи іпотеку, позичальник може претендувати на бюджетну допомогу (субсидію). Субсидія надається в межах 30% вартості житла. Цієї суми буде достатньо для першого внеску.

Отримати субсидію для придбання житла можуть тільки молоді сім’ї, за умов:

  • вік кожного з подружжя до 35 років;
  • шлюб офіційний;
  • відсутнє житло у власності;
  • в сім’ї є дитина (хоча б один);
  • середній дохід сім’ї на одну людину нижче прожиткового мінімуму.

Для участі в програмі «Молода сім’я», сім’ї слід звернутися в районну адміністрацію.

Важливо . У 2018 року в програму внесено зміну. Нові учасники програми зможуть використовувати субсидію виключно для покупки первинної нерухомості і участі в пайовому будівництві.

Материнський капітал

В іпотечному кредитуванні материнський капітал використовують для першого внеску за програмами придбання готового і споруджуваного житла. Також можливо направити його на платежі за раніше оформленої іпотеці або для дострокового погашення.

Розмір капіталу в 2018 р 453 тис. Руб.

Важливо . Право на отримання мат. капіталу сім’я отримує при народженні другої дитини. Або третю і наступну, якщо раніше він отриманий не був.

Для використання мат. капіталу на оплату першого внеску, сім’я повинна звернутися до Пенсійного фонду за місцем реєстрації. Це можна зробити особисто або через Інтернет.

До заяви в ПФ сім’я додає:

  • копію договору по кредиту;
  • копія зареєстрованого іпотечного договору;
  • нотаріально оформлене зобов’язання оформити житло на всіх членів сім’ї.

Пенсійний фонд перерахує гроші протягом 40 днів.

Військова іпотека

«Військова іпотека» – це держпрограма для придбання житла військовослужбовцями. Діє з 2005 р

Суть програми:

1Щорічно на особистий рахунок військовослужбовця (учасника програми) держава перераховує кошти. Сума визначається щорічно.

рік Сума, тис. Руб.
2016 245,88
2017 260
2018 268

2Через три роки учасник програми отримує право оформити іпотеку і для сплати першого внеску використовувати накопичену суму.

За держпрограмою можна купити нерухомість первинного або вторинного ринку, взяти участь в пайовому будівництві.

3Погашає іпотеку «Росвоеніпотека». Розмір щомісячного платежу дорівнює 1/12 частини накопиченого військовослужбовцям внеску.

Приклад , якщо військовослужбовець буде брати участь у програмі з 2016 р, за 3 роки він накопичить 773,88 тис. Руб. і в 2019 р зможе оформити іпотеку. Максимальний розмір внеску (платежу за іпотекою) за рахунок «Росвоеніпотекі» буде дорівнює 64,49 тис. Руб. у місяць.

Розмір кредиту на 2018 р обмежений 2,33 млн. Руб. Термін – 45-ма роками позичальника.

Іпотека для молодих фахівців

Молоді фахівці (лікарі, вчителі, наукові співробітники та деякі інші) можуть претендувати на допомогу бюджету при покупці житла. Субсидії надаються з федерального і регіонального бюджетів. Програма підтримується АІЖК .

На пільги можуть претендувати фахівці:

  • віку до 35 років (іноді до 40 для наукових співробітників);
  • які мають профільну освіту, отримане на очному відділенні не більше року тому;
  • які працюють за фахом в бюджетній установі (працевлаштування первинне).

Форми підтримки молодих фахівців:

  • компенсація за рахунок бюджету 30-40% вартості нерухомості;
  • знижена ставка за іпотекою ( від 6% при співробітництві АІЖК з регіонами);
  • перший внесок 10-15%, який можна оплатити за рахунок субсидії.

Основні варіанти пільг:

1за федеральною програмою «Житло»;

Програма розроблена в 2002 р і діє до 2020 року включно. В рамках програми держава фінансує 30-40% вартості будинку або квартири.

Учасники – молодь (сім’я або одинокий чоловік) до 35 років, повинні мати кошти на перший внесок по іпотеці (від 10%).

Для участі в програмі слід звернутися в місцеву адміністрацію.

2за регіональними програмами;

Муніципалітет викуповує нерухомість у приватних забудовників і формує фонд доступного житла.

Важливо , програми, умови участі та варіанти пільг відрізняються в різних регіонах. Для уточнення інформації слід звернутися до місцевого муніципалітет.

Наприклад, Уряд Московської області розробило програму для:

  • лікарів державних і соціальних установ;
  • вчителів державних і муніципальних організацій;
  • молодих вчених і фахівців.

Програма охоплює працюючих фахівців, і тих, хто готовий переїхати в Московську область для роботи з відкритими вакансіями. Докладніше про програму можна дізнатися тут .

3з корпоративних іпотечними програмами.

Деякі підприємства укладають договір з банком і компенсують йому знижену ставку по кредиту. Цим вони забезпечують довгострокове співробітництво молодих фахівців.

Наприклад , РЖД співпрацює з ВТБ , компенсуючи ставку по іпотеці. Розмір компенсації для молодих фахівців становить 7,6%. Якщо фахівець оформить іпотеку в ВТБ за ставкою 9,6%, з них 7,6 сплачує РЖД і 2% сам фахівець.

Читайте також   Як повернути страховку по кредиту – інструкція, реальні приклади з життя + зразки необхідних документів

Спеціальні пропозиції від забудовників

Спеціальні пропозиції спільно з забудовниками пропонують далеко не всі банки. Але якщо такі програми передбачені в банку, ставка по ним може бути нижче, ніж у варіантах з держпідтримкою.

Наприклад, Россельхозбанк має спеціальні пропозиції на споруджуваний і готове житло у певних забудовників .

Особливості програми:

  • фіксована ставка від 5,1 до 6,35% (найнижча для надійних клієнтів і учасників зарплатного проекту);
  • надбавка 1% при відмові від страхування життя;
  • можливість підтвердити дохід за формою банку;
  • відсутність комісій і безперешкодне дострокове погашення.

Основні етапи оформлення іпотеки

Етап # 1: Попередній етап

Позичальник повинен зібрати і проаналізувати інформацію по кредитним пропозиціями і можливим пільг. Оцінити можливий обсяг кредиту при наявному доході. Це можна зробити за допомогою будь-якого іпотечного калькулятора.

На цьому ж етапі позичальник збирає необхідні документи і подає заявку. Краще подати заявки в кілька банків, дочекатися схвалення і вибрати варіант.

Часто люди звертаються за допомогою до посередників. Оформлення іпотеки – складний поетапний процес. Посередники значно спрощують життя, супроводжуючи всі етапи угоди. Але важливо вміти рахувати самому, щоб іпотека була дійсно вигідною. Крім того, за послуги посередника доведеться заплатити.

Олена: «Дохід у мене хороший, але здебільшого неофіційний. Тому я звернулася в агентство «Вибір» для допомоги з іпотекою. Вартість послуг склала близько 40 тис. Обіцяли, що проблем не буде, у них свої зв’язки з банками. Через кілька днів зателефонували – іпотека схвалена. Якийсь башкирський банк – зараз навіть назву не згадаю – в результаті ні разу його не відвідала. Зраділа я, стала шукати квартиру. Знайшла, агентство підготувало всю документацію. Кредит виходив на 30 років під 14%. Платіж в районі 20 тис.

За чотири дні до призначеної операції вирішила зайти в пару банків сама і подивитися умови.

Ситуацію не приховувала, чесно говорила, що платити іпотеку зможу, але офіційно не весь дохід буде підтверджено. У Альфабанк взяли мою заявку. Я дуже просила розглянути швидко. Так як угода вже призначена і з Німеччини прилітає власниця – продавець моєї квартири.

Розглянули швидко, схвалили і ставку запропонували нижче.

До речі окрема подяка співробітникам банку. Мене умовили знизити термін іпотеки. Я хотіла на 30 років, щоб платіж був меншим – 18 100 руб. На 10 років ставка була менше, платіж вийшов 23 489 руб. У підсумку я переплатила банку 1 млн з невеликим, а за 30 років вийшло б понад 3,5 млн. Різниця величезна! Хоча платежі стали великі. Особливо складно було на початку ».

Етап # 2: Оцінка позичальника

Банк уточнює дані позичальника, оцінює його дохід, перевіряє кредитну історію. Служба безпеки перевіряє справжність документів і наявність судимостей.

Випадок з життя

Наталя, начальник доп. офісу Убрир: «Іноді клієнту не вистачає підтвердженого доходу для схвалення кредиту. Є люди, які просто малюють друк і роблять роздруківку на кольоровому принтері. Це розкривається відразу. У кожного фахівця є кнопка, він її непомітно натискає. І поки фахівець розмовляє з клієнтом, служба безпеки викликає поліцію. Потім під ручки проводжають громадянина до поліцейської машини. Такі випадки не поодинокі.

Інша справа, коли в довідці справжня печатка. Ми розуміємо, що клієнт може домовитися з роботодавцем і збільшити дохід. Перевірити це неможливо. Але якщо роботодавець ставить печатку і підпис, то при виникненні проблем, можна буде з ним взаємодіяти. Тому, якщо бачимо – клієнт хороший, платоспроможний, і друк нормальна, кредит схвалюємо ».

На цьому етапі можливі дзвінки з банку для уточнення інформації та запрошення на повторну співбесіду.

В результаті буде прийнято рішення по кредиту.

Етап # 3: Пошук житла

Зазвичай на це дається 3 місяці. Підібравши прийнятний варіант нерухомості, позичальник збирає на нього документи і приносить в банк для схвалення.

Незалежна оціночна компанія проводить оцінку вартості житла і видає висновок.

Об’єкт перевіряє юридична служба банку і теж складає висновок.

Етап # 4: Рішення по іпотеці

Всі документи на позичальника і по заставі (нерухомість, що купується) збирають разом. Їх розглядає кредитний комітет з представником страхової організації і приймається остаточне рішення по іпотеці.

Етап № 5: Угода

На цьому етапі учасники угоди підписують документи:

  • договір купівлі-продажу – оформляє позичальник і продавець;
  • кредитний договір і договір іпотеки (застави) – оформляє позичальник і банк;

Важливо . Договір іпотеки обов’язково реєструється в держ. органах.

  • договір страхування – укладає позичальник і страхова організація.

Після цього банк видає іпотечний кредит. Він може передати всю суму готівкою, або через депозитну комірку банку . Іноді використовують акредитив (позичальник вносить гроші на спеціальний рахунок в банку, і після реєстрації угоди, банк віддає гроші продавцю).

Якщо продавець – організація, наприклад, забудовник, гроші переводять по безналу.

Женя: «Моя іпотека була розміром 1,5 млн. Я очікувала запрошення в касу майже 2 години. Як потім пояснив супроводжуючий мене співробітник, чекали інкасаторську машину, яка везла мою готівку. У касу запросили мене і продавця. Дали нам машинку для перерахунку. І видали купу грошей. Ніколи наживо стільки грошей не бачила! Спочатку я їх перерахувала, потім продавець – мила жінка середніх років. У неї руки тряслися. Вона склала гроші в спортивну сумку і вийшла. Її чекали два хлопця, втрьох вони покинули банк. Не хотіла б я йти по вулиці з такою сумою грошей … »

Ощадбанк надає сервіс безпечних розрахунків по іпотеці вартістю 2 тис. Руб. Покупець переводить гроші на спеціальний рахунок Центру нерухомості від Ощадбанку. Потім банк робить запит в Росреестр про реєстрацію угоди і після реєстрації перераховує гроші продавцю.

Етап # 6: Держреєстрація

Це перехід права власності на нерухомість. Зазвичай держреєстрація триває до 5 днів.

Ощадбанк пропонує сервіс електронної реєстрації угоди. Документи в Росреестр готує і відправляє в електронному вигляді банк. Клієнт отримує документи з електронної відміткою про держреєстрацію на електронну пошту.

Що потрібно для отримання іпотеки

Вимоги до позичальників

показник значення
вік ·         від 21 року на момент оформлення;

·         до 60 років до моменту повернення (в Ощадбанку до 75).

стаж ·         від 6 місяців на останньому місці;

·         від 1 року за останні 5 років.

громадянство РФ
регіон реєстрації Збігається з місцем, де купується житло.

До созаемщиками пред’являються ті ж вимоги, що до позичальників.

За окремими кредитними програмами можуть передбачатися додаткові вимоги. Наприклад, для оформлення іпотеки з держпідтримкою для сімей з дітьми у позичальника, починаючи з 1 січня 2018 р і не пізніше 31.12.2022 р, повинен бути народжений другий і (або) третя дитина – громадянин РФ.

Читайте також   Що буде, якщо взагалі не платити кредит? Наслідки + 6 способів зробити це законно

Необхідні документи

Первинно, для схвалення кредитної заявки буде потрібно:

  • Заява;
  • паспорт;
  • другий документ (права, військовий квиток або закордонний паспорт);
  • документи для підтвердження доходів.

Созаемщик (якщо є) збирає такий же пакет документів.

Після схвалення потрібно:

  • документи по заставі (нерухомості, що купується);
  • документи на підтвердження першого внеску.

Для кредиту сім’ям з дітьми, знадобиться додатково:

  • підтвердити реєстрацію шлюбу (повним сім’ям);
  • підтвердити народження дітей;
  • при наявності созаемщиков, підтвердити спорідненість.

Для використання материнського капіталу:

  • сертифікат на нього;
  • довідку Пенсійного фонду.

Оцінка платоспроможності позичальника (андеррайтинг)

Андеррайтинг – це процедура перевірки банком клієнта, оцінка його здатності вчасно і повністю повернути кредит.

Крім стандартних вимог до позичальника, в ході андеррайтингу будуть враховуватися:

  • освіта;
  • кваліфікація;
  • трудовий стаж;
  • організація – роботодавець з позиції стабільності на ринку.

Клієнта розглядає служба безпеки банку, щоб упевнитися у відсутності проблем з законом.

При оцінці клієнта банк робить запит або самостійно отримує інформацію:

  • про кредитну історію;
  • про наявність виконавчих проваджень в ФССП (у приставів).

Дохід клієнта – головне, на що орієнтується банк при розрахунку розміру кредиту. Доходи підтверджуються довідкою 2-ПДФО. Але оскільки не всі можуть підтвердити дохід офіційно, банки допускають варіант довідки «за формою банку» або «за формою організації».

Часто фахівець банку дзвонить безпосередньо в організацію позичальника і особисто розмовляє з її представником (директором або головним бухгалтером). Так банк підтверджує дані в документах, і отримує додаткову інформацію.

Важливо . Якщо представник банку дзвонить на роботу, роботодавець може підтвердити тільки те, що позичальник тут працює. Інші відомості він не має права розголошувати.

За розміром доходу банки визначають розмір кредиту. Точніше максимальний розмір платежу по кредиту. А на основі цього вже суму кредиту і його термін. Це завдання вирішує розрахунок коефіцієнта П / Д (співвідношення платежу по кредиту і доходу позичальника).

Кожен банк встановлює своє співвідношення. Зазвичай платіж по кредиту повинен забирати до 40 – 50% доходу. Але буває інакше.

Ось як, наприклад, виглядає коефіцієнт платіж / дохід в одному з найбільших банків:

Дохід до (руб.): Платіж / дохід,%
18 000 50
36 000 60
60 000 60
90 000 65
150 000 65
210 000 65
100 000 000 65

Наприклад , при доході позичальника 18 тис., Він може розраховувати на кредит, щомісячний платіж за яким не перевищить 9 тис. (50%). А для доходу 80 тис., Максимальний платіж складе 52 тис. (65%).

Додатково банкіри вважають інші коефіцієнти.

О / Д – відношення обов’язкових витрат позичальника до його доходам. Зазвичай банки встановлюють обмеження до 60%.

Окремо банк проводить андеррайтинг застави:

  • юристи банку вивчають документацію об’єкта;
  • фахівець банку може виїхати на огляд нерухомості;
  • поряд з незалежною оцінкою нерухомості, банк може провести свою;
  • банк перевірить обтяження щодо об’єкта на сайті Росреестра.

Потім банк вважає коефіцієнти:

К / З – співвідношення кредиту і вартості застави. Значення варіюється від 10 до 90%.

К / Л – додатковий коефіцієнт – співвідношення кредиту і мінімальної (ліквідаційної) ціни продажу нерухомості.

На підставі всіх отриманих даних приймається рішення про видачу або відмову у кредитуванні. При позитивному рішенні визначаються умови видачі. Зазвичай банк пропонує діапазон умов: сума кредиту прив’язується до терміну. Для різних термінів можуть використовуватися різні ставки відсотків. І різний розмір першого внеску.

Наприклад , Анна із середньомісячним доходом 45 тис. Руб. і передбачуваною вартістю квартири 2 млн. руб. отримала наступні варіанти умов угоди:

варіант 1 2 3 4
дохід 45000
платіж до 25000
вартість житла 2000000
мінімальний внесок 10 10 10 15
розмір кредиту 1800000 1800000 1800000 1700000
термін 30 20 15 10
ставка 10,7 10,7 10,7 9,8
платіж 16735 18213 20121 22278
переплата 4 224 617 2 571 193 1 821 770 973 333

Анна спочатку обумовлювала з банком внесок 10%. Банк запропонував їй 3 варіанти на 15, 20 і 30 років. Відмінності в розмірі платежу. Чим менше термін, тим більше платіж. Виходячи з доходів Анни, максимальний платіж відповідає половині доходу і становить 22,5 тис. Руб.

Кредит з початковим внеском 10% на 10 років банк не запропонував. Тому що в цьому випадку платіж б склав 24 490 руб. Анна не пройшла б по доходах. Але в якості альтернативи банк запропонував варіант 4 на 10 років з внеском 15%. Збільшення внеску супроводжується зниженням ставки, платіж буде 22 278 руб.

Побачивши переплату, Анна вибрала варіант 4, зайнявши у знайомих відсутню суму для оплати внеску (15% замість 10%).

Читайте також   Реструктуризація кредиту – що це таке + 7 способів реструктуризації заборгованості

Умови іпотеки в основних великих банках

За даними АІЖК, банками лідерами по іпотеці є:

  • Сбербанк.
  • Група ВТБ.
  • Газпромбанк.

Натисніть для збільшення зображення

Розглянемо основні умови іпотеки у великих гравців.

банк кількість програм Ставка відсотків,% Термін, років Внесок,%
житло, що будується готове житло сімейна іпотека Військова іпотека
Сбербанк 9 7,9 – 11,5 8,6 – 11 від 6 9,5 до 30 від 15
ВТБ 6 від 9,5 від 9,3 н / д від 9,7 до 30 від 10
Газпромбанк 6 9 – 10,4 9 – 10,4 н / д 9,5 до 30 від 10
Россельхозбанк 8 9,45 – 13,5 8,95 – 13 від 6 10 – 10,75 до 30 від 15
Райффайзен 8 9,25 9,25-9,5 н / д н / д до 30 від 15
Дельтакредит 9 від 8,24 від 8,25 від 6 н / д до 25 від 16
ДОМ.РФ 5 від 9,5 від 9 від 6 від 9 до 30 від 20
Абсолют банк 12 8,99 – 14,75 8,99 – 14,75 від 6 н / д до 30 від 20
Уралсиб 9 від 9,4 від 9,9 від 8,9 10,9 до 30 від 10
Банк Санкт-Петербург 10 від 9,5 від 9,5 н / д 9,75 до 25 від 10

Сбербанк лідирує по процентних ставках. Але ряд банків, наприклад, Россельхозбанк, має спец. програми спільні з забудовниками, за якими іпотеку можна оформити під 5,3% (в таблиці не показані).

Як грамотно оформити іпотеку

По-перше, потрібно визначити суму кредиту з таких розрахунків, щоб можна було жити без істотних змін способу життя.

По-друге, слід задуматися про можливість дострокового погашення, нехай навіть невеликими сумами. Це знизить розмір переплати.

По-третє, якщо іпотека оформлена, при можливості потрібно розглядати варіант рефінансування, щоб зменшити ставку відсотка і щомісячний платіж. Однак, цей варіант не завжди буде вигідним. Наприклад, в кінці терміну кредиту – коли позичальник повертає банку мало відсотків і багато по основному боргу, рефінансувати кредит не потрібно.

По-четверте, при оформленні іпотеки, потрібно думати про вигідність угоди. Вигідна іпотека – та, за якою переплата буде мінімальною.

Для зниження переплати слід звернути увагу на:

  • Розмір річної ставки відсотків.
  • Термін кредиту. Більше термін – більше переплата.
  • Розмір початкового внеску. Чим менше внесок, тим більше ризик для банку, тому вище ставка.
  • Валюта позики. Повинна збігатися з валютою отримання доходу – це знизить ризики.
  • Вартість оцінки нерухомості, держреєстрації, послуг ріелтора (якщо є).
  • Вартість страхування. Комплексне іпотечне страхування обійдеться позичальникові дешевше, ніж окремі варіанти. При відмові від страховки (можна не страхувати життя), банк підвищить процентну ставку.

При іпотеці страхують три ризику:

  • життя, здоров’я і працездатність;
  • майно (наприклад, від пожежі і затоки);
  • титул (ризик втрати права власності на нерухомість).

Випадок з життя

Сім’я Петрових купила двокімнатну квартиру у Борисова А.Г. Через три місяці, з’явився дядько Борисова – Євген і заявив про свої права на житлоплощу. Справа дійшла до суду.

З’ясувалося, що Євген в квартирі мав частку, але під час чергового запою, відмовився від неї на користь племінника, який продав житло.

Через деякий час, Євген заявив, що він не керував своїми діями, що від долі не відмовиться і хоче «повернути все як раніше».

Відмова оформлений нотаріально. Але при цьому медичного огляду не було. Суд встав на сторону алкаша.

Петрови не мали коштів щоб викупити частку. Питання постало про продаж проблемної квартири і покупки нової, меншою за метражем і в іншому районі.

Важливо . Ні банк, ні юрист не зможуть відстежити досконально історію квартири і визначити всі можливі проблеми. Юристи просто встановлюють справжність документів. Тому для будь-якої угоди існує ризик втрати титулу.

  • Комісія за обслуговування кредиту. Її бути не повинно.
  • Можливість пільг. Пільгові умови банки надають для своїх зарплатников, працівників бюджетної сфери, співробітників банку або працівників організацій – партнерів.
  • Можливість участі в держпрограмах зі зниженою ставкою або оформленням субсидії і маткапіталу. Або участі в програмах для окремих категорій громадян: військових, молодих фахівців.
  • При покупці квартири у забудовника, слід з’ясувати, з яким банком він співпрацює. Швидше за все в цьому банку є спецпропозиція.
  • Величина доходу і спосіб його підтвердження.
  • Схема погашення: рівні платежі чи ні.
  • Наявність обмежень на дострокове погашення. Це може бути:
  • мораторій (заборона гасити достроково протягом якогось терміну);
  • комісія за достроковістю.

Зазвичай таких обмежень немає, але все ж краще уточнити заздалегідь.

Іпотека і субсидії

Субсидія – грошова виплата нужденним особам від держави, наприклад для першого внеску або погашення іпотеки.

Основні варіанти субсидування:

1За програмою «Молода сім’я». Субсидію до 30% вартості житла можуть оформити молоді сім’ї, де є хоча б одна дитина. Вік подружжя в яких до 35 років.

Щоб оформити субсидію, потрібно:

Тому для будь-якої угоди існує ризик втрати титулу.

  • не мати власного житла;
  • встати в чергу на поліпшення житлових умов;
  • брати участь в програмі «Молода сім’я», подавши заяву в районну адміністрацію;
  • мати дохід для оплати кредиту.

Важливо : в 2018 р внесені зміни в програму. Кошти можна витратити тільки на початковий внесок, але не на погашення іпотеки. Житло має бути новобудовою або у варіанті пайове будівництво. Ці нововведення стосуються сімей, які подали заявку на участь в 2015 року або пізніший термін.

2Програма «Житло для російської родини».

Програма «Житло для російської родини» прийнята в 2015 р з терміном дії на 3 роки, але в наслідок продовжена на 2018 р Програма розрахована для сімейних громадян до 40 років, які потребують житлоплощі (на одну людину припадає до 18 квадратних метрів).

За умовами програми, ціна на квартиру економ класу не може перевищувати 80% від середньоринкової вартості житла в регіоні і 35 тис. Руб. за квадратний метр.

Учасники програми отримують субсидію, яку можна використовувати на перший внесок по іпотеці або оплату існуючого позики. Розмір субсидії залежить від чисельності сім’ї:

  • 2 людини – 600 тисяч рублів;
  • 3 людини – 800 тисяч рублів;
  • 4 людини – 1 мільйон рублів.

Сім’я повинна бути платоспроможною і мати свої гроші для оплати першого внеску. Допускається використання материнського капіталу.

3Держава субсидує процентну ставку для сімей з дітьми.

4Материнський капітал є мірою держпідтримки сімей.

5Військовослужбовці можуть отримати держпідтримку, беручи участь в накопичувальній іпотечній системі.

6Молоді вчені можуть претендувати на допомогу держави.

Читайте також   Автокредит або споживчий кредит готівкою – що краще і вигідніше?

Валютна іпотека: особливості, ризики

Валютна іпотека – це іпотечний кредит, оформлений в іноземній валюті. Якщо курс валюти стабільний – іпотека приваблює низькою ставкою (в 1,5 – 2 рази нижче) і тому невеликою переплатою.

За даними Банку Росії, в 2017 р зареєстровано всього 10 угод валютної іпотеки. Позичальники воліють рублевий варіант.

Такий провал ринку валютної іпотеки пов’язаний зі стрибками долара, які відчули на собі валютні Ипотечники. Найбільш відчутні скачки спостерігалися в 1998, 2008 і 2014 рр. В результаті позичальникам довелося платити в рази більше, ніж спочатку розраховували.

При оформленні іпотеки в іноземній валюті, в договорі зазначено, що «платіж відбувається в рублях за курсом Центробанку на дату платежу».

Артем, маючи на утриманні дружину, двоє дітей і мати – інваліда в 2005 р вирішив оформити іпотеку. Він вибрав Фора-банк, іпотечний лідер того часу. Артем розрахував свої можливості і готовий був віддавати 50-60 тис. Руб. щомісяця в погашення кредиту. Йшлося про рублевої іпотеці.

Він подав заявку в банк і став підбирати квартиру. Банк пред’являв жорсткі вимоги до житла і відхиляв варіанти один за іншим. В результаті пошук затягнувся на 1,5 року. Не допомогли навіть ріелтори, послуги яких довелося оплачувати.

Нарешті банк схвалив троячку в Підмосков’ї. Артем за свій рахунок вніс завдаток 1,5 млн. І відмовився від знімною квартири. Але коли він прийшов оформляти договір, з’ясувалося, що банк йому відмовив. «Я був повністю розчавлений» – повідомляє Артем. І в цей момент співробітник банку «входить» в його становище і пропонує іпотеку на особливих умовах: зі зниженою ставкою, але в валюті. Переоформлення документів не треба було, і договір був підписаний.

Восени 2008 р Артем пошкодував про поспішне рішення. Курс долара виріс, а дохід Артем отримував в рублях. Проте, перший рік сім’я, обмежуючи себе багато в чому, вчасно вносила платежі. У 2009 р Артем хотів переоформити кредит на рублевий, але йому було відмовлено.

У 2014 р сума платежу зросла з початкових 57 до 130 тис. Руб. Артем знову хотів рефінансувати кредит і знову відмова. Він запросив виписку з банку з розрахунком боргу. Виявилося, що його борг став більше, ніж був спочатку. А потім нескінченна низка судів.

2014 рік, як і 2008, для всіх валютних ипотечников був складним. По країні прокотилася хвиля протестів і мітингів. В результаті за ініціативою Мінфіну і підтримки АІЖК була розроблена програма допомоги іпотечним позичальникам. Програма запущена в квітні 2015 року і діяла до травня 2017. Але була відновлена ​​з серпня 2017 р

Висновок простий: іпотеку потрібно оформляти в тій валюті, в якій позичальник отримує дохід. Валютна іпотека може бути затребувана тими людьми, хто отримує валютні доходи.

Відповіді на типові запитання

Що буде, якщо не платити іпотеку

Якщо позичальник перестав вносити платежі по кредиту, банк зв’язується з ним для з’ясування причин неплатежу. Через деякий час, якщо клієнт не виходить на зв’язок, банк продає борг колекторам або звертається до суду для розірвання договору. Потім заставну квартиру продають – так банк покриває свої витрати. При вирішенні питання не враховують наявність іншого житла у сім’ї і прописаних дітей.

Випадок з життя

Ніна: «Взяли іпотеку і платили рік. Але недавно втратила роботу і не платила за іпотекою близько 7 місяців. Я була в банку, просила їх щоб почекали, коли сама продам квартиру і поверну борг разом з простроченням … А тепер прийшли пристави, сказали що був суд і квартиру заарештовано. І що через 10 днів мене виселять разом з сином. Що ж мені робити, як бути »?

Важливо . Якщо проданої квартири буде недостатньо для погашення заборгованості, у позичальника може бути вилучено та інше майно.

Однак, це крайній захід. І якщо позичальник не бігає від банку і готовий до діалогу, банк пропонує варіанти вирішення проблеми.

Це можуть бути кредитні канікули з виплатою тільки відсотків, збільшення терміну кредиту при зниженні розміру платежу, реструктуризація або рефінансування.

При виникненні труднощі з платежами краще не доводити справу до суду. Позичальнику слід відразу направити в банк письмову заяву про зміну особистих обставин. До заяви додаються підтвердні документи, що свідчать про хвороби, звільнення, скорочення і т.п. Як правило, банк йде назустріч позичальникові, особливо якщо визнає, що в подальшому клієнт справиться з труднощами і поверне борг.

Якщо банк не йде на зміну умов, залишається варіант звернутися до суду з таким проханням (краще з професійним юристом) або почати процедуру особистого банкрутства .

Наслідками неплатежів також можуть бути:

  • зіпсована кредитна історія;
  • збільшення переплати (за рахунок штрафів);
  • арешт банківських рахунків і іншого майна;
  • заборона на виїзд за кордон.

Вигідно чи ні погашати іпотеку достроково

Дострокове погашення вигідно позичальникові, так як знижує розмір переплати. Дострокове погашення може бути повним і частковим.

Важливо . Якщо платежі по іпотеці аннуїтетниє, при достроковому погашенні частини кредиту слід вибрати варіант:

  • скоротити термін кредиту, прибравши основний борг з останніх платежів;
  • зробити перерахунок щомісячного платежу.

Це дуже важливе питання, правильне рішення заощадить Ваші гроші. Розберемося на прикладі.

Приклад . Сума кредиту 2 млн. Руб. Ставка 9% річних. Термін 20 років. Аннуїтетний платіж в цьому випадку дорівнює 17 995 руб. Аннуїтетний платіж включає в себе платежі по поверненню кредиту (обведені червоною рамкою) і за відсотками (зелений).

Натисніть для збільшення зображення

У першому платежі повернення боргу складе 2 994 руб. і сума відсотків 15 000 руб. З кожним платежем повернення основного боргу зростає, сума відсотків знижується.

До кінця терміну кредиту співвідношення стає зворотним: платимо мінімум відсотків (134 руб. В останньому платежі) та максимум за службовим (17 860 в останньому платежі).

Натисніть для збільшення зображення

Клієнт виплатив банку 18 платежів і вирішив 50 тис. Руб. внести достроково. Визначимо, як йому вигідніше вступити. Залишок заборгованості перед банком становить 1 942 521 руб.

У першому випадку скорочують термін кредиту, прибираючи останні платежі. У нашому випадку це майже 3 платежу. Тобто 50 тис. Покриє основний борг в останньому (240-м) платежі в сумі 17 860, у 239-му платежі в сумі 17 727 і частково в 238-му платежі. Залишиться на 238-й платіж непокритою 3 182 руб. (50 000 – 17 860 – 17 727 – 17 595).

Визначимо економію: 133,95 + 266,91 = 401 руб. (Це сума відсотків, які припадають на два останніх платежу – цих платежів просто не буде).

У чому підступ? Всі залишилися платежі (крім останніх, які прибрали і перших, які вже сплачені) доведеться платити відсотки з суми, розрахованої спочатку. Тобто сплата 50 тис. Достроково ніяк не вплине на платіж, на ці 50 тис. Банк також нараховує відсотки.

Другий випадок . Зберігаємо термін кредиту і робимо перерахунок аннуитетного платежу. Розрахунок заснований на залишку боргу 1 942 521, зменшеному на 50 000 руб. і 222-х платежах (240 за мінусом 18 вже сплачених). У цьому випадку новий щомісячний внесок в банк складе 17 531 руб.

Визначимо економію: кожен платіж зменшиться на 463 руб. (17 994 – 17 531). За решту 222 платежу економія складе 102 786 руб.

параметр зменшення терміну зменшення платежу
Розмір платежу після дострокового внесення, руб. 17 994 17 531
Залишок платежів 219 повних, останній – в меншій сумі 222
Економія на переплату, руб. 401 102 786

Висновок очевидний: при частковому достроковому погашенні потрібно зменшувати платіж.

Як розрахувати іпотеку в інтернеті

Для розрахунку в інтернеті є безліч калькуляторів. Вони дозволяють оцінити основні параметри майбутнього кредиту, в тому числі:

  • щомісячний платіж;
  • суму всіх платежів;
  • переплату.

Для цього у відповідні комірки вводять дані:

  • ціну квартири і суму початкового внеску;
  • термін – може бути вказано в місцях або роках;
  • схема виплат аннуїтетная або диференційована (якщо банк дає вибір);
  • ставку відсотків за обраною програмою.

Деякі калькулятори додатково враховують страховки по кредиту, вартість оцінки нерухомості та інші витрати.

Калькулятори можуть бути універсальними або заточені під конкретний банк. Наприклад, для розрахунку іпотеки Ощадбанку використовується такий калькулятор .

Натисніть для збільшення зображення

В поле 1 вибирається підходяща програма Ощадбанку, відповідно до неї виставляються параметри в полях 2-4. Мінімальні та максимальні обмеження вказуються автоматично для кожної програми.

Потім потрібно поставити відповідну галочку в пунктах 5-8. Ці дані впливають на вартість угоди.

Справа вгорі з’являться дані по кредиту. У нашому випадку це 2 млн. За ставкою 7,4% з щомісячним платежем 30 578 руб. Щоб побачити весь графік платежів, слід клікнути посилання 9. Графік відкриється спливаючих вікном.

Натисніть для збільшення зображення

висновок

Застава нерухомості (іпотека) – головна відмінність іпотечного кредиту. Іпотечний кредит видається під заставу або наявної нерухомості. Нерухомість залишається у власності позичальника. Але його права на розпорядження житлом обмежені.

Банки пропонують стандартні програми кредитування і пільгові, з держпідтримкою або за домовленістю із забудовниками.

Основні претенденти на державну підтримку: молоді сім’ї, сім’ї з дітьми, військовослужбовці та молоді фахівці.

Держпідтримка можлива через субсидії, материнський капітал, і доплати банкам за кредитування за низькою ставкою.

Перед оформленням іпотечного кредиту потрібно оцінити свої фінансові можливості, вибрати банк і програму, зібрати повний пакет документів.

Погашення іпотечного кредиту робить позичальника повноправним господарем житла без обмежень в правовому статусі.